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1. 委托项目基本情况 

1.1 物业名称:浦东大厦、漕河泾大厦1108室(办公楼)

1.2 地理位置浦东新区民生路弄及万源路号

1.3 建筑面积:浦东大厦23楼1287.65平米,2601B室266.43平米,27F-29F面积6575.02平米。合计面积8129.1平米。漕河泾泓毅大厦1108室 服务面积:1513.21平米

1.4 服务范围:浦东大厦2301A/B,2306B,2601B,27F-29F整层。 漕河泾大厦1108室的环境清洁综合客户服务(含前台接待、会务支持、客服、总机、服务热线、行政辅助等)等。

1.5 服务标准:服务品质达到甲A写字楼标准,客户服务水平达到四星级酒店服务水准服务内容及要求以乙方投标文件方案为依据,根据甲方的要求,经双方约定,在常规服务期正式开始前1个月内由乙方根据甲方要求整理并经双方确认的浦东大厦办公楼内服务内容、服务标准及操作流程,并作为附件纳入本合同。

2. 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和相关使用人;乙方要本着对全体业主和相关使用人负责的服务宗旨,熟悉办公楼内不断变化后的场地环境,掌握楼内各功能设施。 

第二章 双方权利和义务 

1. 甲方权利义务 

1.1 审定乙方制定的物业服务方案、工作标准、服务流程制度和全套工作应急预案。

1.2 指定专员检查、监督乙方服务方案的实施和制度的执行情况。

1.3 甲方行政部负责执行并推动建立浦东五道口大厦各项管理规定,积极劝阻、制止损害物业公共设施或妨碍物业服务的行为,如出现违法行为,视具体情况判定直至提请司法机关介入。 

1.4 甲方拥有乙方为履行本合同而甲方拨付费用而购置的物业管理物资(包含但不限于设备、工具、办公家具等)的所有权甲方提供的资产及设施设备所有权归甲方,乙方仅限在本协议项下享有使用权,未经甲方书面同意,乙方不得对甲方提供的资产进行任何处置。

1.5 甲方有权对乙方提供的设备、工具、办公家具等进行审核,并有权扣除不实费用。

1.6 甲方为乙方的办公提供场地,同时提供必要的办公设施设备(如电话、网络等)。甲方提供的所有设备及办公区域乙方不得随意变更其实际用途也不得使用设施从事违法犯罪行为,泄露甲方商业秘密或给甲方造成名誉等损失。 

1.7 甲方为乙方所在本项目的全部工作人员免费提供工作餐,所有服务人员,工作时间在4-8小时/天的,甲方提供一次工作餐,工作时间超过12小时含12小时/天的,甲方提供两次工作餐。

1.8 甲方有权选择性参加乙方(全年)对派驻甲方项目点人员所做的各类培训。 

1.9 甲方负责审定《月度工作考核表》标准及扣分比重。

1.10 甲方负责审定乙方制定的物业服务方案、工作标准、服务流程制度和全套工作应急预案。

1.11 对不称职的物业服务人员(含项目经理及各业务负责人),甲方有权提出更换要求,乙方需配合。 

1.12 甲方保留对乙方本项目点的服务费用进行审计的权利,有权扣回虚假的费用并进行追溯; 

1.13 物业管理交接期内因乙方原因造成无法有效交接的情况下,甲方有权采取措施紧急切其它物业管理公司,对此行为造成的损失和费用支出向乙方索赔 

2. 乙方权利义务 

2.1 乙方必须提供岗位资质完备、训练有素的工作人员提供服务,以确服务有效所有上岗的服务人员必须获得相应的技能证书,保洁员必须持健康证上岗,安全岗位人员必须持有急救资格证和消防从业员资格证书,如没有相应证书,乙方应对相关人员提供培训,在指定时间内获得证书。

2.2 乙方指派的项目经理各业务负责人以及关键岗位人员,必须经甲方面试通过。 

2.3 乙方承担所有服务区域内的环境协助监管职责(在服务区域可视范围内有发现问题并及时提报给甲方接口人并协助解决问题的责任);

2.4 乙方承担一定的安全协助职责(包括但不限于大堂内日常工作活动的秩序维护,以及夜间大堂区域的安全值守),乙方所有工作区域可视范围内的安全事件及隐患及时上报)。

2.5  乙方免费提供秩序维护人员的巡逻监督设备,秩序维护人员每日在岗情况安排如下:

     领班1人(9:00-18:00),白班3人(8:00-20:00),晚班1人(20:00-8:00), 轮休1人。如有员工请假或其他原因发生岗位缺勤现象,我公司将安排其他项目员工进行顶替。

2.6 乙方所有在编人员均需与乙方签订相关《劳动合同》,乙方不得违反《劳动合同法》,乙方确保每位在编人员均已纳入社保规定要求。乙方员工工资不低于上海市最低工资标准及商务报价中合同期人工费用总额的承诺。 

2.7 所有乙方与第三方为完成本合同而签定的分包或外包合同,合同文本在甲方备案。

2.8 乙方各业务负责人,需常驻本项目,不得兼职其他项目。若有培训、休假、离职等缺岗,期间岗位工作及职责仅可以该岗位的上一级管理人员或同级同岗担任,兼顾人员原岗位职责不变。 

2.9 乙方管理人员参加公司组织的培训:应以季度为单位,每季初提交培训计划, 每人每月参加培训的天数累计控制在 3 天内,并错开时间,避免长时间脱岗。 同工种人员每月参加培训次数,累计控制在(不超过)3 场。 参加过的培训课程,必须与甲方同业务块人员进行团队分享。

2.10 在国家规定的法定假期以外,项目经理及各业务负责人的请假天数连续 3 天以上的,乙方需要报备甲方并征得甲方同意;若甲方月度抽查,以上人员乙方未及时报备甲方请假天数累计达到5天/月,发现1人就扣除乙方当期管理酬金的5%, 以此类推。 

2.11 原则上乙方管理层人员(主管及以上)在合同期内不作更换。管理人员及关键岗位人选录用或更换需要甲方面试通过方能录用。

2.12 乙方管理层人员(主管及以上)离职或变更,乙方需提前1个月书面告知甲方(含电子邮件)。因乙方内部调整造成的甲方项目点管理层人员变动,需提前3个月通知甲方,未按约定时间提前通知将扣除乙方当期管理酬金的10%。 

2.13 乙方应负责对所有服务人员进行培训和管理,乙方服务人员须进行岗前全员培训,专业人员持证上岗。所发生的一切费用均由乙方自行承担。

2.14 乙方提供的所有用于服务所需的设备、工具及办公家具等的所有权归乙方所有,并且由乙方负责所有的管理与维护并承担费用。在不改变服务内容及范围的前提下,所有服务所需的物资设备的维护添置均由乙方负责。

2.15 乙方需提前向甲方提供月度,季度培训计划,列明培训课程、预期培训目标和培训结果。甲方可视情况选择性参加。

2.16 乙方各业务负责人制订适合甲方物业实际工作要求的各业务块的工作标准、服务流程制度、考核制度和全套工作应急预案,每3个月至少修订1次,并提供相关月度、半年度、年度工作计划、培训计划和相关总结等,报甲方审定,同时须根据甲方的审定意见进行及时修改。

2.17 乙方应向甲方提供派出工作人员名单,对派出的工作人员进行规范管理,按合同所规定的服务范围和标准,做到文明操作,保质、保量未经甲方同意,不得擅自进出与各自服务范围不相关的场所。

2.18 乙方项目经理需在次月的 15 日前将上月的各业务块的月度信息,汇总递交给甲方行政总负责人。 

2.19 乙方项目经理与甲方各业务块对接管理人的月度现场交流不少于4次/月。 

2.20 乙方项目经理上一层管理人员,与甲方的半年度现场交流不少于1次/。 

2.21 每年进行一次客户满意度调查,由乙方制定方案提交甲方审核,审核通过后由乙方组织实施。

2.22 乙方服务期间对涉及的信息负有保守秘密的责任和义务,严格遵守保密协议的约定。 

2.23 乙方应严格执行甲方管理规定,积极劝阻、制止损害办公楼内公共设施或妨碍物业服务的行为,如出现违法行为,提请司法机关介入。 

2.24 征得甲方同意可选聘专业公司承担本物业特殊专项管理业务,因选聘专业公司所产生的责任均由乙方承担。 

2.25 在合同期内,甲方交付给乙方使用的保洁设备、工程设施设备、安防器材,乙方有义务做好日常维护工作。 

2.26 乙方同意按甲、乙双方签约时约定的职责及选聘标准核定人员,所有录用的乙方服务人员编入架构编制,依法与之签订《劳动合同》并承担全面的雇主责任。

2.27 乙方派驻的服务人员在服务期间发生劳动纠纷或由于非甲方原因发生安全消防事故、人员伤亡事故及财产损害事故等均由乙方负责,并由乙方承担全部责任和费用,与甲方无关。 

2.28 因乙方服务人员的个人过失或故意行为造成人员伤亡和财产损失,双方有义务立即采取措施防止损失扩大;乙方同意会同甲方及相关职能部门、保险公司对事故原因进行调查,并制定事故责任认定及损失承担等方面的处理意见。如甲乙双方对处理意见不能达成共识,则可提请司法机关进行判定。乙方应根据各方达成的处理意见或司法机关的判定结果,向甲方及第三方(如有承担相应的赔偿责任。

2.29 乙方派驻的所有工作人员必须具备身份证、到岗后 40 天内完成岗前体检、相关法定证件办理及安全保密培训,在上述证件验证无误后,方能安排独立上岗。体检报告及相关法定证件,复印件在到岗后 45 天内完成在乙方存档工作,乙方月度汇总,报甲方各业务接口人审核备案。乙方需安排派驻人员每年体检一次,费用由乙方自行承担。 各业务块的“定岗定编人员实际到岗率”,月度考核不低于 95%。否则,每低于标准 1 个百分点,直接在月度支付时,扣除当期管理酬金5%。 

2.30 乙方的管理费与园区工作的《月度工作考核表》得分相挂钩,实行浮动制甲方按双方确认的《浦东五道口大厦办公楼内各业务服务内容及服务标准》,以及合同中“乙方权利及义务”的具体要求每月分别对各业务块《月度工作考核》进行打分。各职能业务块达标的分值为 3.5 分。 若本合同期内,第一次且同月度内,出现有 1 个业务块月度考核汇总分低于 3.5分则直接在月度支付时,扣除当期管理酬金的10%。如出现两个业务块同时月度考核汇总分低于3.5分,则直接在月度支付时,扣除当期管理酬金的20%,以此类推。 

2.31 若本合同期内同一业务块连续两次出现有月度考核汇总分低于3.5分,则直接在月度支付时,扣除当期管理酬金的20%,同时甲方有权终止合同。

2.32 未经甲方同意,乙方不得使用甲方物业内的其他任何设施,本合同已确认的,不受此限制。 

2.33 乙方对甲方在合同以外提出的服务事项由甲乙双方协商确定,如涉及技术、费用等问题时乙方应及时与甲方沟通,以求服务圆满完成。 

2.34 乙方应本着节约、环保,避免浪费的原则,合理使用报价中所约定的的物料数量。乙方负责每月做好需甲方采购的物料出、入、存、实物盘点等台帐明细;并且每月按时提交统计数据报表供甲方留档备查。  

2.35 乙方须做好自行采购的保洁类物耗用量排名前 5 位的物耗出、入、存、实物盘点等台帐明细;并且每月按时提交统计数据报表供甲方留档备查。 

2.36 乙方所提供的物料(包括但不限于保洁清洁剂,对讲机电板,应急灯及夜间巡逻工具等)应符合国家相关行业的质量标准,详见合同附件三。

2.37 乙方必须合法经营,在经营活动中,乙方应当使用自己的营业执照、发票;甲方与乙方及其服务人员不存在任何职务、代理、合资、承包等关系。一方不得以对方及对方下属机构的名义对外从事经营活动和建立债权、债务关系,一方也不对另一方的经营活动的后果及债权债务承担任何责任。 

2.38  乙方自行承担运营所需的流动资金,以及支付约定物料的采购、使用等一切与经营有关的费用;乙方自行承担经营所需添补的办公室装饰用品、宣传用品,以及考勤机等低值易耗品;乙方应将其所有自行出资投入的设施低值易耗品的详细资料明细,在到货后一周内到甲方行政部,完成备案;对于乙方联系确认合作的供应商,乙方应做好管理工作,遵守甲方公司规章制度。 

2.39 乙方在物业内的服务,须服从甲方行政部的统一协调管理。 

2.40 乙方进驻前一个月内完善《月度工作考核表》的内容,并由甲方审定实施后双方盖章确认,常规管理阶段前三个月内不对考核结果扣款。乙方有权和甲方共同商讨《月度工作考核》标准及扣分比重的制定,并有权定期提出修改意见,在征得甲方同意后,方可实施。

2.41 乙方须为本合同足额投保“物业管理责任保险”和“雇主责任险”,并报甲方相关部门备案。 

2.42 合同到期或因各种合同约定的达成终止合同时,即进入“60 天的撤场交接期”: 

2.42.1 乙方承诺履行至本合同最后一个“服务日”后,为确保甲方园区物业工作顺利交接,同意再留任管理人员 30 天,留任人员劳动关系不发生改变,但留任期间的工资及其相应的管理酬金(以本合同报价为准),由甲方向乙方支付,但前提是30天工作按计划完成并得到新供应商及甲方对一个月交接期的工作认可(以书面形式三方确认)。(甲方负责监督新老供应商的交接及履约)。

2.42.2 留任管理人员的最终撤离时间点,由新供应商签字判定,工可按天结算。乙方同意,新供应商有权自乙方派驻本项目员工中选择最低10名员工与其签署1年以上劳动合同,继续留驻本项目,乙方将对此全力配合。新供应商书面判定文件,作为乙方交接完毕最终撤场和申请无息退回“履约保证金”的必备资料之一。若新供应商无故不对乙方进行书面判定,乙方有权要求甲方介入,并由甲方判断乙方是否完成交接。 

2.42.3 为确保甲方日常工作正常运行,乙方承诺仅能提前30天正式通知乙方甲方园区的雇员撤场相关事宜

2.42.4  乙方承诺为确保甲方照常运营,乙方负责特别做好“60 天的撤场交接期”雇员的教导工作。

2.42.5  乙方“60 天的撤场交接期”内的管理费与园区工作的《月度工作考核表》得分相挂钩,实行浮动制。 

2.43 在指定的时间内向甲方提供相关文件资料,包括但不限于以下内容: 

2.43.1 每月上旬提供上月工作总结报告及下月工作计划;

2.43.2 每月上旬提供上月客户投诉及表扬月统计及分析报告; 

2.43.3 每季的第一个月上旬提供上季度统计报表(包括各建筑及建筑内清洁环境状况); 

2.43.4 依照甲方通知的时间,提供月度,季度等相关管理报告、项目财务报表、计划总结、或述职材料等;

2.43.5 依照相关制度约定的时间,及时提交各类重大和突发事件处理的报告; 

2.43.6 国内总公司对项目检查评价至少1次/年,对本项目现场服务情况实施全面评价,每年向阿里巴巴提供评价报告和专项计划及方案,以促进经验共享和不断改进。 

2.43.7 甲方要求的其他文档资料。 

第三章 服务费用 

1. 在乙方完整履行至本合同期满无违约情况,且完成新老物业公司交接的工作后,出具最后月的各业务块《月度工作考核表》(需经甲方确认)、新物业书面确认乙方留任管理人员可以撤场文档、乙方出具的履约保证金退回收据后,甲方在 15 个工作日内,无息将全额履约保证金退回至乙方指定账户。 

   本物业服务费按双方约定的金额(附件一)计算支付。 物业服务费用包含:物业各业务块人员薪及福利、管理费及税金、部分资产、物料、并适当预估了本合同年度内的不可预见费等。 本合同约定的总服务面积为9642.31平方米, 每月物业服务费用132503元(大写金额人民币壹拾叁万贰仟零叁,实际结算根据当月服务人员出勤情况及服务时间计算。

 

2. 如因甲方原因,乙方人员所产生加班费用按各服务人员的小时工资(含税金与管理酬金)为基数计算,平时按1.5倍,周末按2倍,国定节假日按3倍计算,月度与第4条的费用一并结算,乙方需及时提交费用认证资料并经甲方确认。

3. 甲方在以下情况下有权以《工作联系单》的形式,在与乙方确认后,在当月物业服务费用中直接增加: 

3.1 提供非本合同约定的物业服务内容的服务,费用另行结算。 

4. 费用支付方式: 

4.1 服务费按月支付,即乙方在每自然月服务结束后,提请甲方行政部对各业务块委托服务之业务,依据《月度工作考核》进行分。甲方及甲方关联公司将按照使用乙方服务的比例,与乙方分别进行结算,乙方凭《月度工作考核》表及乙方项目点盖章确认后,会同按甲方要求分别开具给甲方及甲方关联公司的正规发票和其他约定的支付凭证和人员社会统筹缴纳回执,请款。甲方及关联公司在自收到上述材料之日起20个工作日内支付。

       4.2 乙方必须按双方服务费用的相关约定,将足额的人员工资(包含但不仅限于月固定工资、考核工资、餐费、养老金保险、加班费、高温费、福利费及奖金等)支付予乙方服务人员,并做好发放记录,接受甲方的不定期监督抽查。若甲方抽查与实际发放不符的,甲方有权直接在当月月度支付时,扣除当期管理酬金的10%。 

4.3 乙方必须提供专业人员年检费用发票复印件,以确保所有需持证上人员,专业证书均在有效期之内。物业管理责任险和雇主责任险的合同和发票复印件,由乙方存档备案,并接受甲方的监督检查。

4.4 甲方无故不按照合同约定支付乙方费用的,自逾期之日起,甲方须另行承担逾期部分每日3 ‰的滞纳金。 

 

第四章  合同期限

1、本合同有效时间:2014年2月1日起至2014年9月30日。
2、甲方有权提前60天通知乙方单方面解除合同,并不承担任何违约责任。

第五章 特别约定 

1. 合同期内,如甲方需乙方提供合同之外的应急服务,乙方应在力所能及范围内予以全力支持。工作完成后,甲方须向乙方结算单项服务费用。乙方不得以合同未就此项工作进行明确而推诿应急服务。 

2. 合同期内,乙方在合同期内不得擅自调动本项目服务管理团队的项目经理。 

3. 鉴于本合同所约定的办公楼内入住了甲方及甲方关联公司(包括但不限于公司形式),根据权利义务分享和分担的原则,故乙方应根据甲方的要求及各公司的实际付款分别向各公司开具物业服务费发票和进行结算甲方与乙方签署本协议即意味着甲方及下列各关联公司分别与乙方签署本协议。凡是乙方适用增值税专用发票的必须开具增值税专用发票,发票认证通过是付款的必要前提之一。甲方各关联公司详见附件二。

4. 双方应在本合同 60 天,就是否有意向继续“续约”启动协商。(乙方负责发起)

5. 若在本合同期满前 60 天,甲乙双方仍未能就“续约”条款达成一致,则直接进入合同终止前60 天的撤场交接期”。 

 

第六章 附则

1. 双方约定自本合同生效之日起,根据甲方委托服务事项,乙方完成物业准备工作。

2. 为维护公众、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,甲方及物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施,乙方采取的紧急避险措施造成财产损失的,当事双方按有关法律规定处理。

3. 双方可对合同关键的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

4. 本合同如有附件,均为合同有效组成部分。

5. 本合同一式捌份,甲乙双方各执肆份。

6. 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。

7. 未尽事宜双方协商解决,本合同在履行中如发生争议,协商不成时,应向甲方所在地人民法院诉讼。

8. 合同期满,本合同自然终止。

9. 本合同双方盖章后有效

 


 

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